Перспективы ипотечного кредитования — часть 1 — какие проблемы характерны для данного рынка

4
662

Медленно, но верно развиваясь, ипотека по-прежнему остается для многих российских семей единственным способом обзавестись собственным отдельным жильем уже сегодня, а не ближе к пенсии. Мы хотим обсудить с Вами перспективы ипотечного кредитования на нашей Родине, прекрасно осознавая, что данная тема неразрывно связана с вопросом главных проблем в этой сфере и законопроектов, призванных часть этих проблем разрешить и урегулировать.

Перспективы ипотечного кредитования – главные проблемы данной сферы

 

Так как перспективы развития ипотеки в России практически в равной степени зависят и от предложения, и от спроса, то и проблемы данного рынка мы попытаемся рассмотреть с двух противоположных позиций – кредитора и заемщика.

Проблемы развития ипотеки – взгляд банкиров

 

Ипотечные займы – самые долгоиграющие на рынке кредитования, то есть, банкам приходится очень надолго прощаться со своими деньгами. Хотя государство и разработало целый ряд различных, порой достаточно эффективных инструментов для минимизации данных рисков для банков (включая секьютеризацию ипотечных кредитов и различные способы их рефинансирования), все равно кредитные учреждения относятся к данным продуктам с осторожностью и дополнительно подстраховываются ужесточением условий кредитования и возвращения задолженностей, а также высокими процентными ставками.

Итак, чего же боятся банкиры, и какие реальные проблемы подстерегают их в сфере ипотечного кредитования?

 

  1. Одной из главных проблем банкиров является нехватка т.н. «длинных» денег. Как правило, банки оперируют «короткими» деньгами – депозитами до года или средства на счетах физ. и юр. лиц «до востребования». Различные государственные программы (от бюджетной «подкормки» до внедрение массовой секьютеризации ипотечных кредитов) пока еще не совершенны и также сильно подвержены влиянию текущей конъюнктуры.
  2. Неравномерность насыщения рынка кредитных продуктов – такая ситуация может быть связана с достаточно широким и мало контролируемым разбросом процентных ставок на различные виды займов и других банковских услуг. Эксперты полагают, что большее внимание ипотеке начнет уделяться по мере насыщения рынка другими кредитными продуктами.
  3. Несовершенство законодательной базы, нередко ущемляющее законные интересы банкиров в отношении залогов и дебиторской задолженности.

 

Перспективы ипотечного кредитования – проблемы заемщиков

 

Теперь попытаемся встать на позицию заемщика и понять, что же угрожает ему и удерживает от получения ипотечного займа:

 

  1. Социальная незащищенность является главным отпугивающим фактором для большинства российских потенциальных заемщиков. Отсутствуют четкие механизмы 100%-х гарантий на случай потери текущего заработка, а то и вовсе трудоспособности. Несовершенство страховой системы в России не позволяет заемщикам в полной мере полагаться на этот способ защиты, а законодательство крайне невнятно регламентирует права работника и методы их защиты в спорах с работодателями.
  2. Нестабильность рынка недвижимости. При явно перегретых ценах на жилье и памятуя о драматичных кризисах 98-го и (в значительно меньшей степени) 2008-го годов, не все заемщики готовы платить астрономические суммы за столичные квартиры сомнительного качества, предпочитая инвестировать данные средства (в том числе, с участием займов в иностранных банках) в зарубежную недвижимость, коммерческую или иную, способную приносить реальный доход.
  3. Беспорядок в сфере долевого строительства. Для большинства потенциальных ипотечных заемщиков наиболее предпочтительными являются варианты приобретения строящейся недвижимости (более низкая стоимость, в сравнении со вторичкой, удобные современные планировки квартир и инфраструктура домов, абсолютно новые исправные коммуникации – вот основные критерии выбора именно строящейся недвижимости). Однако такие залоги являются самыми рискованными для банков, ведь ежегодно список обманутых дольщиков в России пополняется тысячами новых фамилий! Потому, несмотря на присутствие заметного спроса в данном секторе, число предложений банков в нем резко ограничено, что также сильно тормозит развитие ипотечного кредитования и делает его перспективы более туманными и менее радужными.
  4. Дороговизна. Несколько категорий граждан могут воспользоваться покровительством государства и в рамках особых ипотечных программ приобрести жилье в кредит на более-менее приемлемых условиях с приближенными к адекватным, процентными ставками. Однако все остальные (обычный средний класс, не связанный с бюджетниками или иными льготными категориями) вынуждены выбирать из дорогой и очень дорогой ипотеки. Для большинства сегодняшние ставки оказываются просто неподъемными, и они отказываются от мысли ввязываться в эту заведомо убыточную авантюру.
Во второй части статьи мы рассмотрим уже непосредственно сами перспективы ипотечного кредитования и способы решения указанных в этой части материала проблем.

4 КОММЕНТАРИИ

  1. Да, конечно с кредитом столько всяких проблем… Ну вот я же не могу гарантировать, что завтра мне на голову кирпич не упадет, я не окажусь нетрудоспособной и т.д.! Позицию банкиров, разумеется, тоже можно понять, для них деньги, которые крутятся, это все, важно, чтобы заемщик вовремя платил ту или иную сумму. Для меня оптимальным вариантом было бы стать дольщиком, вкладывать в строящийся дом. Но только очень не хочется быть обманутой…

  2. Если суммировать обоюдные риски, то проблема одна — неспособность государства что-либо гарантировать на долгое время, решать проблемы простых граждан и т.д. Не хочется политизировать, но на гниющем Западе ипотека — главенствующий способ покупки жилья. У нас замкнутый круг, банкиры боятся, люди не верят, государство в стороне.Обидно…

  3. Сейчас в Петербурге действует любопытная программа от надежного финско-российского застройщика (ЮИТ), которая может стать реальной альтернативой ипотеки. Рассрочка на 7 лет. То есть я заключаю с ними договор долевого участия (ДДУ) с 7-летней рассрочкой. Конечно, они накидывают процент, но насколько мне известно, адекватный и вполне сопоставимый с ипотекой. И в случае, если ты не можешь его погасить до конца, ты просто отказываешься от приобретенной квартиры, а тебе возвращаются деньги за вычетом накладных расходов Застройщика Конечно, возвращать таким образом деньги совсем не выгодно, но все же это не такие драконовские условия, как в ряде ипотечных договоров с банками.

  4. […] В предыдущей части статьи мы попытались детально разобрать главные проблемы ипотечных заемщиков и банкиров, а в этом части материала попытаемся наиболее реалистично обрисовать перспективы ипотечного кредитования в России хотя бы на ближайшие год-два. […]