Взять ипотеку на новостройку — в отдельных случаях отличное решение

В предыдущей (первый) части статьи мы коснулись таких аспектов кредитования строящегося жилья, как риски Заемщиков, то есть Дольщиков.

А чем рискует в таких случаях банк, кредитующий всю эту затею?

Банк, ссудивший Дольщика деньгами на покупку строящегося жилья, рискует следующим:

• Физическое отсутствие предмета залога – квартира существует только в теории, на страницах договора долевого участия с Застройщиком – да, она идентифицирована и обозначена в осях по утвержденному и согласованному стройнадзором проекту, но её ещё просто физически нет.
• Правовые сложности перехода права требования от Дольщика к банку в отношении обязательств Застройщика перед ним и связанные с ними финансовые риски.
• Опять же, если квартира продана дважды, и Дольщик-Заемщик далеко не первый её покупатель, то есть по суду не имеет на неё законных прав, то и кредит автоматически превращается в беззалоговый и обрастает просто катастрофическим риском невозврата.

Но что же делать? Ведь новостройки как-то кредитуются для простых смертных?

Несмотря на весь объём спроса на подобные кредитные продукты, ипотека на новостройки остается и по сей день настоящим минным полем для всех участников, причем, порою, включая самого Застройщика, которому не менее интересно участие банка в продажах его объектов. Далеко не все Дольщики способны выложить 3-5 миллионов за строящуюся квартиру без привлечения заемных средств. И банки очень осторожно кредитуют покупку строящегося жилья на следующих условиях:

• Строго определённый Застройщик и конкретный его объект, проверенные юристами банка вдоль и поперёк (нередко Застройщика буквально вынуждают открыть крупную финансовую линию в этом банке для обеспечения хоть каких-то реальных рычагов давления на него).
• Жесточайшие требования к документации на строительство (обязательное наличие действующего разрешения на строительство, надлежащим образом оформленный пакет правоустанавливающей и разрешительной документации, порядок с финансовой отчетностью Застройщика и т.д.).
• Высокий первоначальный взнос за квартиру, уплачиваемый Дольщиком-Заемщиком (обычно от 20%).
• Повышенные процентные ставки и жёсткие условия обслуживания займа.

Одно время, сразу после кризиса, банки вообще начали откровенно трусить и кредитовали покупку новостроек только под залог какой-то дополнительной недвижимости, принадлежащей Заемщику, уже во вторичном фонде.

И вот сегодня ипотека на новостройки вновь возрождается. Правда, такая всеядность банка несколько пугает. Чем же он надеется компенсировать или хотя бы уравновесить собственные риски?

Инструменты для банка

Ну, собственно говоря, инструментов у банка не так уж и много:

• Хороший, продуманный и просчитанный договор кредитования;
• Качественная надёжная страховка.

Да-да, именно этот инструмент способен гармонизировать данный рынок, убрав с него ненужные риски для всех сторон. Ведь, имея на руках полис страхования финансового риска на случай невозврата денег и неполучения в собственность конкретную строящуюся недвижимость, Заемщик сможет сполна выполнить свои обязательства перед банком, даже если Застройщик разорится и оставит их обоих без построенного жилья! Но сегодня таким видом страхования на рынке занимаются буквально с пяток страховых компаний и далеко не из первого десятка в рейтинге крупнейших и сильнейших страховщиков.

Остается только ждать и надеяться, что рынок сам себя в очередной раз отрегулирует и решит свои насущные потребности, такие как ипотека на новостройки по выбору Заемщика, а не банка!