Покупаем недвижимость в доме, строящемся на собственной земле Застройщика — плюсы и минусы

Цикл статей о том, как купить недвижимость в кредит или за свои. Новостройки — за и против, а также минимизация рисков по их приобретению. В предыдущей части говорилось о плюсах и минусах покупке в доме, строящемся на арендованной земле. Здесь же поговорим о том же самом в отношении участка в собственности у Застройщика.

Участок в собственности – всем хорош, но не слишком ли гладко для Застройщика?

Безусловно, строительство многоквартирного дома на земле, выкупленной Застройщиком, имеет целую массу преимуществ, таких как:

• Отсутствие арендной платы (хотя налог на собственность никто не отменял, но цифры всё-таки разных порядков);
• Своего рода залог для обеспечения выполнения обязательств Застройщика перед своими Дольщиками (а ФЗ № 214 и вовсе прямо указывает земельный участок под строящимся жилым домом в качестве залога для Дольщиков данного объекта).

Но есть одно серьёзное НО. Если многоквартирный дом строится строго по 214-му федеральному закону, то земля под ним находится в залоге у Дольщиков объекта и не подлежит дублирующему залогу в банке. Но если Застройщик продаёт квартиры в строящемся доме не по ДДУ или организует из Дольщиков ЖСК с заключением соответствующих форм договоров, отличных от ДДУ, то он теоретически может заложить землю под домом. И при финансовой неудаче всего проекта, банк или иной кредитор может предъявить свои претензии по реализации данного залога для погашения задолженности Застройщика перед ними. И далеко не всегда суд встанет на позиции простых людей, Дольщиков де-факто, если они не являются таковыми и де-юре.

Земля может быть такой разной…

Помимо правового статуса, принципиальное значение имеет и назначение (категория) земельного участка. Только категория «земли населённых пунктов» позволяет возводить на ней многоэтажные многоквартирные дома. Если же в кадастровом плане фигурирует термин «земли для индивидуального жилищного строительства» или «земли сельскохозяйственного назначения», то какие бы золотые горы ни сулил Застройщик, бегите от него как можно дальше. До поры до времени ловким строительным конторам удавалось договариваться с местными властями, но нынче такая практика жёстко пресекается, вплоть до сноса уже возведённых на такой земле многоквартирников. Разумеется, без всяких компенсаций от государства, а Застройщики в таких случаях редко горят желанием вернуть давно освоенные денежные средства своим обманутым покупателям.

Читайте далее…