Условия ипотечного кредитования — часть 2 — что ещё должно интересовать Заемщика

В первой части статьи мы поведали про такие условия ипотечного кредита от российских банков, как срок, валюта займа и процентные ставки по нему. В данной части статьи мы продолжим изучение основных условий ипотечного кредитования, способных повлиять на выбор того или иного банковского предложения или и вовсе отказаться от идеи покупки жилья с помощью ипотеки.

Условие № 4 – сумма ипотечного займа

Тут есть два подпункта:

1. Абсолютный размер кредита (то есть, сколько всего денег необходимо Заемщику для приобретения квартиры или дома в рублях или иной валюте кредита). Ограничивается платежеспособностью Заемщика и находится в тесной связи со сроком кредитования и, как следствие, с отношением ежемесячного обязательного платежа по ипотеке к размеру чистого дохода должника и его семьи.
2. Сумма кредита в % от стоимости приобретаемого на эти средства объекта недвижимости. Максимальная сумма составляет 90% цены квартиры или дома. Большинство банков поднимают планку обязательного первоначального взноса до 20-25% от цены жилья.

Условие № 5 – способ расчёта ежемесячных платежей по ипотечному кредиту

На сегодняшний день рынок предлагает два способа погашения задолженности по ипотечному кредиту:

1. Дифференцированными платежами – то есть, уменьшающимися по мере погашения задолженности (более выгодны Заемщику и менее интересны банкам, посему редко используются в России).
2. Аннуитетными или равными платежами на всем протяжении срока выплаты займа (более удобны Заемщику и выгодны банкирам – первый чётко знает, сколько ему надо платить каждый месяц на протяжении двух десятков лет, а вторые получают большую прибыль).

Условие № 6 – залог недвижимости

В соответствие с действующим российским законодательством (в частности, с ФЗ № 102 «Об ипотеке»), квартира, дом или иная недвижимость, приобретаемая с помощью ипотечного займа, подлежит залогу в пользу кредитора. Ипотека (то есть, залог) регистрируется в момент оформления документов на собственность в ФРС (бывший ГБР) и оформляется в форме закладной, действие которой оканчивается по мере погашения задолженности перед банком.

Условие № 7 – ипотечное страхование

Так как приобретаемая недвижимость становится банковским залогом, но при этом активно эксплуатируется Заемщиком, то банк, естественно, хочет дополнительных гарантий её сохранности. Такие гарантии даёт страхование. Российские страховщики разработали и внедрили особы вид страхования – комплексное ипотечное, которое способно гарантировать выплаты в случае (одном или комбинации нескольких из них):

• Порча или полная гибель имущества (недвижимости) – это может быть взрыв, физическое разрушение или повреждение от пожара, затопления, стихийных бедствий или противоправных действий третьих лиц (ПДТЛ).
• Утрата Заемщиком его дееспособности (получение инвалидности) или его физическая смерть в результате несчастного случае или болезней.
• Потеря Заемщиком своего права собственности на залоговую недвижимость (например, вследствие судебной ошибки или ущемления интересов законных наследников, опротестования завещания и т.п.).

Цена такого страхового полиса (на год) составляет в среднем 1-2% от суммы задолженности перед банком. Каждый последующий год полис должен продляться. Правда, страховая сумма и, следовательно, страховая премия (плата по полису) уменьшаются по мере сокращения задолженности Заемщика-Страхователя перед банком-Выгодоприобретателем по полису.

Условие № 8 – оценочная стоимость залогового имущества

Достаточно важное условие ипотечного кредитования на сегодняшний день, так как большинство российских банков предпочитает давать в долг сумму, не превышающую 80% рыночной стоимости залога.

Условие № 9 – категория кредитуемого жилья

Важная позиция, так как большинство банков ссужают деньгами лишь на покупку уже готового жилья, и буквально единицы кредитных учреждений готовы выдать ипотечный заем на долевое участие в строительстве недвижимости. Как правило, в таких случаях банки доверяют лишь тем Застройщикам, кто каким-либо образом аффилирован с ними (имеют расчётные и депозитные счета или общих совладельцев и т.п.). И то, главным требованием банка в таких случаях будет высокая степень готовности объекта и обязательное страхование финансовых рисков дольщиков (от недостроя и банкротства Застройщика) в пользу кредитора.

Условие № 10 – пакет документации, прилагаемой к заявке на ипотечное кредитование

Еще одним важным условием ипотечного кредитования является набор требований к Заемщику. Прежде всего, он касается его профессионального статуса, платежеспособности, положительной кредитной истории, а также наличия дорогостоящего имущества (другой недвижимости, дорогих автомобилей и т.п.).

По большому счету, такие требования у различных банков схожи (справки о доходах, выписки из ЕГРПНИ, копии трудовых договоров и т.п.), но есть и свои нюансы.

Условие № 11 — возможность досрочного погашения ипотечного займа

Во всех ипотечных договорах (за редчайшим, буквально, единичным исключением) оговаривается возможность и условия досрочного погашения займа. Обозначаются штрафные санкции и ближайший срок, когда Заемщик может это сделать. Это позволит должнику при наличии больших свободных средств (наследство, премия и т.п.) сэкономить на многолетних процентах и досрочно погасить свой долг перед банком. Как правило, мораторий на досрочное погашение в банках устанавливается в размере года или около того.

Условия ипотечного кредитования – резюмируя

Резюмируя итоги нашей небольшой подборки, хотим сказать, что сами по себе выгодные условия ипотечного кредитования не гарантируют успешного завершения данной затеи, и, прежде чем взваливать на себя гигантские обязательства на много лет вперёд, тщательно всё взвесьте и просчитайте, проконсультируйтесь с юристом и кредитным брокером и лишь затем, заручившись полным одобрением и поддержкой своей семьи, подписывайте ипотечный договор с банком. И только тогда выгодные условия ипотечного кредитования действительно смогут сыграть Вам на руку!