Покупайте новостройки только после ознакомления со всей правоустанавливающей документацией!

Цикл статей про то, как грамотно купить недвижимость в кредит или за свои. Строящуюся в том числе. Часть № 6. В предыдущей части мы обсуждали достоинства и риски участия в долевом строительстве, если объект находится на собственном земельном участке Застройщика. Теперь предлагаем поговорить о прочей правоустанавливающей документации на строительство недвижимости, помимо договоров аренды земельного участка под многоквартирным домом или его купли-продажи.

Правоустанавливающая документация на строительство – продолжение

Также важен переход права распоряжаться будущим объектом недвижимости в определённом объёме от Застройщика к своим соинвесторам или подрядчикам. Сейчас такая практика крайне редка, государство всё же старается навести в этой отрасли порядок, но всё же попадаются ещё такие варианты.

Выглядит подобная схема следующим образом. Застройщик получает пятно земли (в аренду ли, в собственность ли – непринципиально) и начинает на нём возводить многоквартирный дом. Для этих целей он нанимает многочисленных подрядчиков и субподрядчиков на различные виды работ. Но живых денег у Застройщика в обрез, и он расплачивается со своими партнёрами по строительству будущими квартирами, подписывая с ними инвестиционные контракты. Но подрядчикам деньги нужны не когда-то потом, после сдачи объекта, а уже сейчас. И они также выкидывают полагающиеся им квартиры на рынок, получая за них живые деньги.

В чём нюансы таких сделок для самих Дольщиков? В принципе, порой это может быть очень выгодно – подрядчики заинтересованы «обналичить» свои квадратные метры как можно быстрее. Поэтому цены на такие квартиры могут быть несколько ниже рыночных. Но чем может обернуться для Дольщика такая экономия?

Дело в том, что право распоряжения на квадратные метры выдается Застройщиком подрядчику как бы авансом и условием его окончательного перехода является полное выполнение подрядчиком согласованных изначально работ с подписание соответствующего акта об их закрытии. И если подрядчик выполняет работы с ненадлежащим качеством или с несоблюдением согласованных сроков, то Застройщик расторгает данный договор в одностороннем порядке и продает квартиры, фигурирующие в нём ещё раз.

В итоге, именно покупатели таких квартир от субподрядчиков чаще других Дольщиков становятся жертвами так называемых «двойных продаж», когда они выясняют, что по закону на купленную ими квартиру имеют право совсем иные люди, приобретшие её у Застройщика.

Так что же делать? Бежать от таких предложений, сломя голову? Но бывает настолько заманчивая цена на недвижимость, что, как говорится, и хочется, и колется. В таких ситуациях надо попытаться максимально защитить свои интересы. Для этого перед покупкой такой «субподрядной» квартиры нужно запросить у продавца акт её закрытия (акт выполненных работ, в соответствии с которым право распоряжения данной недвижимостью полностью и безвозвратно переходит к субподрядчику-продавцу).

Но увидеть бумагу недостаточно. Важно связаться с Застройщиком и узнать истинное положение дел. Кроме того, обратите особое внимание на идентификацию такой квартиры в осях, а также разницу в условиях договора покупки этой квартиры с подрядчиком и ДДУ других Дольщиков с самим Застройщиком (особенно в части сроков передачи объекта недвижимости). Ну, и в идеале было бы застраховать данную сделку в надёжной страховой компании.

Теперь перейдём к разрешительной документации. Читайте далее…