Покупаем строящуюся недвижимость на арендованной земле – хорошо или плохо?

Цикл статей о том, как купить недвижимость, в кредит ли или так, за свои кровные. Статья № 4. В предыдущей части говорилось о репутации Застройщика как о ценном критерии выбора, а также о том, как минимизировать риски Дольщика при покупке строящейся недвижимости.

Не интернетом единым жив Дольщик

Однако не увлекайтесь раскапыванием истины в Глобальной Паутине. Не забывайте про старую народную мудрость: «что написано пером, не вырубишь и топором». Обратитесь к бумагам, сопровождающим любое строительство.

Правоустанавливающая документация – смотрим статус земли

Основополагающим моментом является статус земельного участка, где ведётся строительство интересующего Вас объекта, в котором бы Вы хотели купить недвижимость (в кредит или нет – непринципиально). Наиболее распространены следующие варианты:

• Аренда – когда собственник участка (чаще всего, администрация населённого пункта, где он расположен) передает его вначале Застройщику для возведения определённого объекта, а затем ТСЖ данного дома.
• Собственность, когда земля изначально выкупается Застройщиком, а затем продается вместе с возводимой на ней недвижимостью по ДДУ (каждому Дольщику принадлежит и определённый кусочек участка под домом).
• Ранее был вариант с бессрочным пользованием земельным участком, когда какому-нибудь НИИ или Министерству отводился надел, где те могли возвести сооружения спецназначения или построить дом для своих сотрудников и т.д. Но в последние годы распорядителей таких участков обязали перевести землю в иной правовой статус (собственность или аренда).

Давайте взглянем, чем хорош или плох тот и иной варианты владения землей.

Арендованный участок под строящимся домом – что грозит?

Основной риск Дольщиков объекта, возводимого на арендованной земле – это долги Застройщика перед собственником участка – городом или областью. Ежемесячно (или ежеквартально) перечисляемая в бюджет муниципальных или городских органов исполнительной власти арендная плата порой представляет собой значительные суммы (особенно в крупных мегаполисах, вроде Москвы или Санкт-Петербурга).

Репрессивной ответной мерой городских властей за несвоевременное или неполное погашение задолженности по арендной плате за землю может стать серьёзное, а подчас и непреодолимое препятствование подключению дома на постоянные мощности и препоны при сдаче построенного здания госкомиссии, куда входит и представитель местной администрации.

В итоге, всё это может вылиться в значительные задержки при сдаче дома и дополнительные расходы для Дольщиков (так называемые «доборы»). Либо жизнь в построенном и даже каким-то чудом сданном доме, подключённом лишь к временным мощностям по электричеству, водоснабжению и отоплению с соответствующими перебоями в предоставлении данных коммунальных услуг.

Читайте далее…