Перспективы ипотечного кредитования — часть 1 — какие проблемы характерны для данного рынка

Медленно, но верно развиваясь, ипотека по-прежнему остается для многих российских семей единственным способом обзавестись собственным отдельным жильем уже сегодня, а не ближе к пенсии. Мы хотим обсудить с Вами перспективы ипотечного кредитования на нашей Родине, прекрасно осознавая, что данная тема неразрывно связана с вопросом главных проблем в этой сфере и законопроектов, призванных часть этих проблем разрешить и урегулировать.

Перспективы ипотечного кредитования – главные проблемы данной сферы

Так как перспективы развития ипотеки в России практически в равной степени зависят и от предложения, и от спроса, то и проблемы данного рынка мы попытаемся рассмотреть с двух противоположных позиций – кредитора и заемщика.

Проблемы развития ипотеки – взгляд банкиров

Ипотечные займы – самые долгоиграющие на рынке кредитования, то есть, банкам приходится очень надолго прощаться со своими деньгами. Хотя государство и разработало целый ряд различных, порой достаточно эффективных инструментов для минимизации данных рисков для банков (включая секьютеризацию ипотечных кредитов и различные способы их рефинансирования), все равно кредитные учреждения относятся к данным продуктам с осторожностью и дополнительно подстраховываются ужесточением условий кредитования и возвращения задолженностей, а также высокими процентными ставками.

Итак, чего же боятся банкиры, и какие реальные проблемы подстерегают их в сфере ипотечного кредитования?

1. Одной из главных проблем банкиров является нехватка т.н. «длинных» денег. Как правило, банки оперируют «короткими» деньгами – депозитами до года или средства на счетах физ. и юр. лиц «до востребования». Различные государственные программы (от бюджетной «подкормки» до внедрение массовой секьютеризации ипотечных кредитов) пока еще не совершенны и также сильно подвержены влиянию текущей конъюнктуры.
2. Неравномерность насыщения рынка кредитных продуктов – такая ситуация может быть связана с достаточно широким и мало контролируемым разбросом процентных ставок на различные виды займов и других банковских услуг. Эксперты полагают, что большее внимание ипотеке начнет уделяться по мере насыщения рынка другими кредитными продуктами.
3. Несовершенство законодательной базы, нередко ущемляющее законные интересы банкиров в отношении залогов и дебиторской задолженности.

Перспективы ипотечного кредитования – проблемы заемщиков

Теперь попытаемся встать на позицию заемщика и понять, что же угрожает ему и удерживает от получения ипотечного займа:

1. Социальная незащищенность является главным отпугивающим фактором для большинства российских потенциальных заемщиков. Отсутствуют четкие механизмы 100%-х гарантий на случай потери текущего заработка, а то и вовсе трудоспособности. Несовершенство страховой системы в России не позволяет заемщикам в полной мере полагаться на этот способ защиты, а законодательство крайне невнятно регламентирует права работника и методы их защиты в спорах с работодателями.
2. Нестабильность рынка недвижимости. При явно перегретых ценах на жилье и памятуя о драматичных кризисах 98-го и (в значительно меньшей степени) 2008-го годов, не все заемщики готовы платить астрономические суммы за столичные квартиры сомнительного качества, предпочитая инвестировать данные средства (в том числе, с участием займов в иностранных банках) в зарубежную недвижимость, коммерческую или иную, способную приносить реальный доход.
3. Беспорядок в сфере долевого строительства. Для большинства потенциальных ипотечных заемщиков наиболее предпочтительными являются варианты приобретения строящейся недвижимости (более низкая стоимость, в сравнении со вторичкой, удобные современные планировки квартир и инфраструктура домов, абсолютно новые исправные коммуникации – вот основные критерии выбора именно строящейся недвижимости). Однако такие залоги являются самыми рискованными для банков, ведь ежегодно список обманутых дольщиков в России пополняется тысячами новых фамилий! Потому, несмотря на присутствие заметного спроса в данном секторе, число предложений банков в нем резко ограничено, что также сильно тормозит развитие ипотечного кредитования и делает его перспективы более туманными и менее радужными.
4. Дороговизна. Несколько категорий граждан могут воспользоваться покровительством государства и в рамках особых ипотечных программ приобрести жилье в кредит на более-менее приемлемых условиях с приближенными к адекватным, процентными ставками. Однако все остальные (обычный средний класс, не связанный с бюджетниками или иными льготными категориями) вынуждены выбирать из дорогой и очень дорогой ипотеки. Для большинства сегодняшние ставки оказываются просто неподъемными, и они отказываются от мысли ввязываться в эту заведомо убыточную авантюру.